Земля від «зe» до «я» або «підЗЕмелля» українського мораторію
У світлі останніх заяв нової влади щодо обігу земель в Україні, знову на «верхівку» порядку денного піднімається тема зняття мораторію на продаж сільськогосподарських угідь.
У вересні цього року президент Володимир Зеленський розпорядився, щоб уряд підготував, а парламент вже до 1 грудня ухвалив законопроєкт про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасував мораторій на продаж землі.
Чиатйте також: Більшість українців проти продажу землі й хочуть референдум − опитування
18 жовтня Аграрний комітет ВРУ підтримав законопроєкт №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».
Законопроєкт ініціювали депутати від партії «Слуга народу» як альтернативний до урядового. Документом передбачено встановлення перехідного періоду для участі іноземців у придбанні земель сільськогосподарського призначення та запобігання концентрації земельних ділянок на рівні громад. Наразі ініціатива надана народним депутатам для ознайомлення та подальшого розгляду у сесійній залі.
Урядовий законопроєкт щодо обігу земель передбачає скасування мораторію з 1 жовтня 2020 року та ряд інших новацій як то: усунення Держгеокадастру від управління землями, надання переважного права на викуп землі її орендарям, створення прозорої системи електронних торгів тощо. Ініціатива уряду наразі опрацьовується в комітеті.
Тим часом Броварська міська рада звернулась до Президента України, Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, щодо продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. (З текстом звернення можна ознайомитись на сайті Броварської міської ради).
Депутат Броварської міської ради Борис Дудко
Презентуючи проєкт на позачерговій сесії БМР, голова комісії з питань комунальної власності, приватизації, житлово-комунального господарства та транспорту Борис Дудко (фракція політичної партії «Батьківщина») зазначив про те, що наразі Україна не готова до відкриття ринку землі: «Зареєстрований у Верховній раді проєкт, на нашу думку, недопрацьований та має ряд недоліків. Наприклад, вільний ринок землі, згідно з документом, можливий буде за умови встановлення ринкових цін, тобто «хто більше дасть». Така ситуація унеможливить викуп земель їх теперішніми власниками, адже великі іноземні агрохолдинги завжди даватимуть за українську землю на 100 доларів більше, ніж наші селяни. А продаж паїв іноземним громадянам стане фактично можливим через купівлю земель юридичними особами, засновниками яких є іноземці, або іноземні компанії».
Ухваливши рішення, броварські депутати звернулись до Київської обласної ради, міський та районних рад Київської області з закликом про підтримку свого звернення. Чи приймуть подібні рішення міські ради та рада столичного регіону – побачимо згодом.
Депутат Київської обласної ради Олег Іваненко
Свою позицію щодо скасування мораторію під час спілкування з журналістами видання висловив депутат Київської обласної ради Олег Іваненко:
«Чи має бути земля товаром? Так, має. Земля повинна продаватись і купуватись за цивілізованими правилами, зрозумілими критеріями та за відповідну ціну. Не секрет, що у нас одна з найнижчих цін на землю в Європі. Якщо зараз відкрити ринок землі, то хто буде її покупцем? Зрозуміло, що малий та середній фермер не має зараз можливості перекредитуватись або залучити додаткові ресурси і викупити земельні наділи. Відповідно землю придбають великі агрохолдинги та іноземці.
Як на мене, та величезна кількість людей, що мають підмораторні землі (паї – Т.Б.) у власності та хочуть їх продати, повинні мати можливості реалізувати своє майно. Тут алгоритм дій простий: держава має створити державний земельний банк, де за ринковою ціною викупити у бажаючих землю. Потім викуплені паї здати в оренду фермерам.
Наразі я маю великі сумніви щодо реалізації тих законопроєктів, які зараз пропонують до розгляду парламентом. Земельна реформа і, зокрема, її реалізація – це дуже непросте питання. Відсутність ринкової ціни на землю та фінансових інструментів кредитування малого та середнього аграрія разом зі станом судової системи в Україні за теперішніх умов «зіграють» не на користь простих українців».
Що ж таке мораторій і скільки земель під його дією?
По суті мораторій ‒ це заборона, яка стала предметом багатьох політичних маніпуляцій. За роки свого 18-річного існування «скасування» чи «пролонгація» дії мораторію була топовою піар-темою для всіх без виключення політичних сил в нашій державі.
Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення «народився» у жовтні 2001 року. Спочатку Закон про відчуження паю тимчасово обмежував право укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування паю (окрім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб). Земельний кодекс визначив термін такої заборони ‒ до 1 січня 2005 року. Це й стало називатися «мораторієм на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення».
Заборона задумувалась як тимчасовий захід на час підготовки нормативної бази для введення вільного обігу землі, але її тимчасовість спростовується власним «повноліттям» ‒ за 18 років свого існування мораторій продовжували 9 разів.
Законодавство дозволяє пайовикам здавати земельні наділи в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишити пай нащадкам у спадщину. Водночас їм досі забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств та передавати у заставу.
Не підпадають під мораторій такі категорії сільськогосподарських земель, як для ведення особистого селянського господарства (крім «паїв»), для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва та ін.
Аби осягнути масштабність впливу мораторію, треба зрозуміти скількох громадян він стосується. Згідно із законодавством, під мораторій підпадають такі категорії земель:
сільськогосподарські угіддя у державній та комунальній власності: всього близько 10,5 млн га;
несільськогосподарські угіддя в державній та комунальній власності близько 1,3 млн га;
невитребувані паї близько 16 тис. га;
земельні частки (паї) близько 27,7 млн га;
сільськогосподарські землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності: у власності юридичних осіб близько 1 млн га, у власності громадян оціночно 500 тис. га.
За оцінками VoxUkraine, під дією мораторію перебуває близько 41 млн га земель, що становить 96% усіх земель с/г призначення. Водночас 68% підмораторних земель – це земельні паї, які перебувають у приватній власності. Серед них власників паїв – 6,9 млн, а це – 16,2% постійного населення України. Переважна більшість таких власників, які фактично обмежені у своїх правах, мешкають у сільській місцевості.
На ситуацію з обігом землі люди реагують по-різному. Втім не можна нехтувати думкою тих, хто володіє землею та обробляє її. «Моє майно – моя справа», – під такими гаслами 01 листопада цього року пікетували власники паїв Офіс Президента Зеленського.
Європейський суд із прав людини у 2018 році постановив, що мораторій на продаж с/г землі в Україні обмежує права землевласників. Як тих, хто хоче продати свій пай, так і тих, хто хоче вести бізнес.
Крім того, більша частина дрібних землевласників (часто це пенсіонери) 10-20 % від свого річного доходу отримують від здачі в оренду земель. Ставки ж на оренду землі в Україні становлять лише одну десяту ставок у країнах ЄС та суттєво поступаються країнам, що розвиваються. Це несправедливо щодо землевласників, зокрема, а, в цілому, погіршує перспективи на майбутнє для сільського населення країни.
На переконання Світового банку, уряд України має забезпечити прозорість ринків земельних ресурсів та інформування власників землі про їхні права аби останні могли використовувати власні землі ефективно.
Земельна реформа створить чимало нових викликів, проте переваги для українських фермерів і землевласників, та й, зрештою, для всієї держави, принесе чимало. Це розуміють і всі політичні сили. Відкритим, на жаль, залишається питання подолання корупції в земельних стосунках Наскільки швидко український законотворець зможе адаптувати законодавство під українського землевласника? Наскільки швидко український селянин та слуга народу зможуть консолідувати зусилля заради спільної мети? Настільки швидко запрацює прозорий ринок землі з реальними цінами та гарантіями для землевласників різного «калібру». А українські чорноземи, як завжди, віддячать щедрим урожаєм.
P.S. Земля: міфи і тарифи
Про вартість української землі: За оцінками експертів, Україна володіє 8 % світових чорноземів, тобто ≈14,7 млн га. Після відкриття ринку землі, за приблизними попередніми оцінками, вартість 1 га на першому етапі коливатиметься в межах від $1 тис. до $2,5-3 тис., а не 800 $, як заявляють деякі політики.
Вартість землі в країнах Європи
|
Найдорожча земля (ціна $ тис./га) |
Найдешевша земля (ціна $ тис./га) |
|
| 1. | Швейцарія 70,0 | Латвія 1,4 |
| 2. | Нідерланди 63,7 | Литва 2,2 |
| 3. | Чехія 42,0
Австрія 42,0 |
Болгарія 4,6 |
| 4. | Ірландія 39,3 | Естонія 5,0 |
| 5. | Німеччина 32,3 | Хорватія 7,0 |
Про «оптових покупців»: кажуть, що після відкриття ринку всі землі скуплять іноземці та олігархи…
Земельний кодекс обмежує коло тих, хто може купити землі с/г призначення: це тільки українці та українські компанії (у засновниках українських компаній можуть бути іноземці або іноземні юридичні особи). Але робити довгострокові інвестиції у країну, що воює, з нестабільною системою оподаткування, тотальною корупцією, дискредитованою судовою системою дозволить собі не кожен іноземний інвестор.
Щодо олігархів, то ризик, звичайно, існує… Але оціночна вартість 27 млн га паїв під мораторієм – від $27 до $270 млрд. А активи ТОП-100 найбагатших українців у 2018 році склали ≈37,5 млрд доларів. То ж товстосумам, аби скупити українські чорноземи, доведеться продати свої активи. Та чи потрібно це їм? Та й далеко не всі пайовики готові позбутись своєї власності.
Чи можна зараз попри мораторій придбати землю с/г призначення в Україні?
Де-юре ‒ ні, але на думку більшості експертів ринок землі фактично існує. Сільськогосподарські угіддя уже продаються, просто на папері це не називається продажем.
В Україні оформлено понад 111 тис. договорів емфітевзису ‒довгострокового (49 років і більше) користування землею з правом відчуження. В емфітевзисі перебуває близько 600 тис. га аграрних угідь, у довгостроковій оренді (7-10 років) як мінімум така ж площа. Отже, маємо щонайменше 1,2 млн га земель, які вже фактично продані.
Відкриття ринку землі може забезпечити додатковий ріст ВВП на 1,5%. Згідно із заявами уряду, закон про ринок землі України розробляється у співпраці із Світовим банком.
Поки навколо земельного мораторію в чергове палають пристрасті, Верховна Рада 4 грудня проведе парламентські слухання на тему «Земельна реформа: вітчизняна модель обігу земель сільськогосподарського призначення». Нині у Раді зареєстровано 11 різних законопроєктів щодо обігу земель сільськогосподарського призначення. Яким шляхом піде український парламент –бачитимемо на власні очі.
Читайте також:
Земельні схеми в деталях: на Київській планують збудувати ще одну автомийку
Автомийка на Київській, самозахоплення «Фелікс Енерджі», метри під гаражі – «земельні питання» до сесії
Джерело: Трибуна Бровари
