У «серці міста»: про будівництво торговельного центру та чи буде в Броварах McDonald`s

Мова піде про земельну ділянку в самому серці міста. На перетині вулиці Київської та вулиці Чорновола, що межує з найбільшим житловим мікрорайоном, місцева компанія  зводить торговельний центр. Спочатку на сайтах оренди нерухомості його  представляли як торговельний центр «Серце міста», зараз у рекламному оголошенні будівлю називають ТЦ «Квартал». Утім, сама назва будівлі не так уже й важлива. Важливий замовник будівництва – ПП «Спартак», власником якої є колишній депутат і голова земельної комісії Броварської міської ради Сергій Піддубняк.

Про інвестиції

17 травня 2018 р. ПП «Спартак» уперше звернулось до інвестиційної ради  із заявою про встановлення відсотка пайової участі замовника будівництва торговельного центру. Тоді ж було встановлено максимальний відсоток – 10%  від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта.

31 січня 2019 р. інвестрада розглянула  іншу заяву вищезгаданого підприємства:  ПП «Спартак»  звернулось за зниженням величини пайового внеску з 10% до 3%. Цього разу дорадчий орган прийняв рішення «вважати можливим зменшити розмір пайової участі замовника об’єкту містобудування в розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Бровари з 10% до 3% від загальної проектно-кошторисної вартості будівництва». (протокол засідання інвестради від 31.01.2019 року за №1 – авт.).

Для розуміння величини розміру пайового внеску зазначимо, що загальна кошторисна вартість будівництва приблизно становить 90 млн грн. Принаймні таку суму назвав під час засідання представник забудовника.

«Трибуна Броварів» звернулась до виконавчого комітету міськради за роз’ясненнями ситуації зі «знижками» для ПП «Спартак»: раніше при подібних зверненнях до інвестиційної ради дорадчий орган вимагав у прохачів знижки по пайовому навантаженню документального підтвердження участі у розвитку соціальної інфраструктури.
Як виявилось, рішення інвестиційної ради базувалось на розповіді керівника ПП «Спартак» «про вклад підприємства в розвиток інфраструктури міста, створення робочих місць та подальшу сплату податків до бюджету міста. Розміщення всесвітньовідомого закладу швидкого харчування в м. Бровари         ( мова йде про ресторан швидкого харчування всесвітньої мережі «МакДональдс» – авт.) зможе підвищити інвестиційну привабливість міста та допоможе реалізувати програму гармонійного розвитку бізнесу та соціальної сфери».

В офіційній відповіді виконкому БМР журналістів повідомили, що підприємством було надано для ознайомлення два договори:  підряду на роботи з благоустрою тротуару з ФЕМ і асфальтованої дороги та попередній договір із підприємством із іноземними інвестиціями «МакДональдс Юкрейн лтд» щодо розміщення закладу ресторанного господарства з використанням бренду «МакДональдс». Втім, судячи з відео,  під час засідання 31 січня жодних договорів представлено не було. Більше того, нам відомо, що на дату проведення інвестиційної ради договору підряду на проведення робіт з благоустрою  взагалі не існувало.

Документ, який став підставою для зниження відсотку пайової участі,  «народився на світ» лише 13 лютого 2019 року, тобто на наступний день після надходження до виконкому БМР нашого журналістського запиту. Договір між ПП «Спартак» та ТОВ «Київтрансбуд» із проведення підрядних робіт із благоустрою території було укладено на суму 3 928 000 грн. Дивно те, що сама угода є безстроковою, адже терміни виконання робіт і термін дії договору не прописані. Отже, коли чекати цих заходів із благоустрою – невідомо. І якщо будівництво тротуарів є суспільно необхідною справою, то будівництво асфальтної дороги необхідне, в першу чергу, самому підприємству,оскільки ПП «Спартак» має в оренді поруч ще одну земельну ділянку, до якої, вочевидь, планує здійснювати проїзд.

За інформацією офіційного сайту ТОВ «Київтрансбуд», компанія будувала у Броварах ТЦ «Бутік» на перехресті вул. Ш. Алейхема та Грушевського та ще один ТЦ «Бутік» по вул. Чорновола, 6. ТЦ «Бутік» по вул. Чорновола збудовано на орендованих ТОВ «Житлобуд-Комплекс» міських землях.За збігом обставин бенефіціарним власником ТОВ «Житлопобут-Комплект» є знову таки колишній депутат і голова земельної комісії Броварської міської ради Сергій Піддубняк. Крім того, за даними реєстру юридичних осіб, останній є власником ГО «Реальні справи».

Повертаючись до іншого договору з компанією «Мак Дональдс Юкрейн лтд», то ні члени інвестиційної ради, ні присутні на засіданні його не бачили. Журналістів виконком повідомив про те, що «умовами договору передбачено конфіденційність і документи знаходяться у володінні ПП «Спартак». Відтак зазначений договір у міській раді відсутній.

Про землю

Земельна ділянка, на якій будується торговельний центр і де нібито має розміститися брендовий заклад ресторанного типу, знаходиться у комунальній власності. Яка ж вартість цієї землі та хто орендував її у громади  міста?

У березні 2006-го року основний договір на оренду земельної ділянки площею 0,7497 га було укладено терміном на 5 років.

До слова, у 2006-му році, якщо загальна нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 969887,00 грн, а на період будівництва –193978,00грн, то річна орендна ставка, якумав сплатити забудовник, коливалась від 48494,35 грн до 9698,90 грн  річної ренти на період будівництва відповідно.

Підписантами договору від міської ради виступили Олександр Кияниця, а її орендарем її – Михайло Михайлов.

Того часу ПП «Смартак» було зареєстроване у Броварах за адресою вул. Возз’єднання, буд. 5ХХ, кв. ХХ. За цією ж адресою була зареєстрована ціла низка підприємств, засновниками, власниками чи керівниками  яких є  Михайло та Олександр Михайлови:  ПП Фаетон-Буд, ТОВ «Константа» , ПП «Домінант», ПП «Дельта-Бровари». Броварцям більше відома інша компанія родини Михайлових – ТОВ «Альянсінвестбуд», яка  зараз активно здійснює будівництво шестиповерхового  офісного центру по вул. Гагаріна, 21 поблизу школи №7.
Того ж 2006 року була створена ще одна юридична особа – ГО «Реальні справи», засновниками і власниками якої по даний час є мер міста Ігор Сапожко, власник ПП «Спартак» Сергій Піддубняк, керуючий справами виконкому Костянтин Кузнєцов та два колишні депутати БМР Андрій Крат та Ігор Трощенко.

2009 року до основного договору вносяться зміни: зросла нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва 475939,00 грн, відповідно річна орендна плата за землю на період будівництва склала 47593,90 грн.  Після здачі об’єкта в експлуатацію, річна рента має становити 237969,70 грн.  Але, як відомо, до 2018 року жодних будівельних робіт на зазначеній земельній ділянці не проводилось. Хоча саме цією угодою було встановлено строки для будівництва та здачі об’єкта містобудування в експлуатація – до 23 лютого 2011 року. З боку міської ради підписантом зазначено секретаря ради Ігоря Сапожка.

За пару тижнів до дати «введення об’єкта в експлуатацію», а саме 07 лютого 2011року, підписується інша угода про внесення змін до основного договору. На період будівництва встановлюється нова величина нормативної грошової оцінки землі – 505342,00 грн, відповідно річну орендну плату на час будівництва встановлено у розмірі 50534,20 грн. Земельній ділянці присвоюється кадастровий номер, а термін введення в експлуатацію об’єкта містобудування «посувається» до 21 листопада 2015 року. Але до цього терміну земельна ділянка також не забудовується. Від імені територіальної громади договір укладає міський голова Ігор Сапожко.

25 вересня 2015 року Броварська міська рада поновлює договір оренди земельної ділянки з ПП «Спартак» на земельну ділянку на перетині вулиць Київської та Чорновола терміном до 24.09.2020 року.

Разом із цим депутати тоді змінили вид використання земельної ділянки із будівництва та обслуговування готельного комплексу – землі житлової та громадської забудови на «будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови (для будівництва торговельно-розважального центру – об’єкт комерційного використання) – землі житлової та громадської забудови». Додатковою угодою з директором ПП «Спартак» Наталією Терещук встановлено новий розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки на час будівництва на рівні 736178,00 грн,  а річна орендна плата відповідно 73617,80 грн.
Таким чином, починаючи з 2006-го року земельна ділянка територіальної громади міста орендувалась підприємством із метою забудови, але фактично до минулого року стояла пусткою. Оскільки договором  та додатковими угодами було передбачено зменшену нормативно-грошову оцінку, а відтак і річну орендну ставку «на період будівництва», виникає запитання щодо доходів міського бюджету від такої оренди.

Журналісти «Трибуни» намагались з’ясувати скільки протягом цих років сплатило до бюджету міста ПП «Спартак» за оренду ласого шматка землі у центрі, але нам відмовили у наданні доступу до цієї інформації. Мовляв, даними про фактичну сплату орендної плати за вищезгадану земельну ділянку виконком не володіє. Тож чи отримав бюджет міста кошти за користування землею від  ПП «Спартак» – ми поки що не можемо.

Суд за землю

Як з’ясувалось, були в цій інвестиційній історії і судові розбірки.

У лютому 2015 р. господарський суд Київської області розглядав справу № 911/4764/14 за позовом заступника прокурора Київської області в інтересах держави до відповідача 1 – Броварської міської ради Київської області, Київська обл., м. Бровари та відповідача 2  –приватного підприємства «Спартак» про визнання недійсними пунктів рішень та визнання недійсними договорів.

У рішенні суду від 19 лютого 2015 р. зазначено, що
укладений Броварською міською радою договір оренди земельної ділянки з ПП «Спартак» площею 0,7497 га для будівництва та обслуговування готельного комплексу на перетині вул. Київської та вул. В. Чорновола терміном до 21.11.2015 р. на підставі рішень, що прийняті з порушенням вимог Земельного кодексу України, є таким, що суперечить актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, оскільки спірна земельна ділянка неправомірно надана в користування ПП «Спартак», отже підлягає визнанню недійсним, як і подальші договори про внесення змін до договору оренди.

Суд тоді позов прокуратури задовольнив у повному обсязі та скасував пункти рішень Броварської міської ради, що стосувались передачі в оренду землі ПП «Спартак» та визнав недійсним договір оренди земельної ділянки на перетині вулиць Київської та Чорновола з усіма внесеними до договору змінами.

Не погодившись із вердиктом, ПП «Спартак» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в який просив вищезазначене рішення скасувати та прийняти нове рішення.

У травні 2015 р. було сформовано судову колегію, яка дійшла висновку про відсутність підстав для визнання недійсними та скасування договорів між Броварською міською радою та орендарем земельної ділянки. Відтак рішення Київського апеляційного господарського суду від 16 червня 2015 р. було на користь ПП «Спартак».

Про інвестиції: ні 10%, ні 3%

Броварська практика прийняття рішень  щодо встановлення чи зміни величини відсотка пайової участі показує, що у переважній більшості випадків виконавчий комітет погоджується з рекомендаціями інвестиційної ради, затверджуючи їх своїм рішенням.

У ситуації з «серцем міста» чи не вперше за останні роки виконком на своєму засіданні затвердив іншу величину відсотка пайової участі для ПП «Спартак», знехтувавши протоколом інвестради від 31.01.2019 р.

За словами Ігоря Сапожка, юридичне управління здійснило розрахунки, врахувавши роботи із облаштування тротуарів та дороги, і рекомендувало нову інвестиційну ставку у розмірі 8% від загальної кошторисної вартості будівництва.

«Це максимальна розрахункова цифра для того, щоб ми не залишились у боргу», – зазначив начальник юридичного управління Олександр Каштанюк під час засідання виконкому.
Дійсно, в ситуації зі сплатою пайових внесків уже були випадки, коли до місцевого бюджету  «живих» коштів не потрапляло. Відповідно до закону, якщо вартість побудованих мереж чи об’єктів соціальної інфраструктури перевищує розмір пайової участі забудовника, орган місцевого самоврядування ухвалює рішення про відшкодування замовнику різниці між здійсненими витратами та розміром пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Тому в даному випадку пан Каштанюк має рацію, бо у підсумку може виникнути ситуація, коли броварцям доведеться задовольнитись лише брендовими харчами, а не інвесторськими коштами на будівництво шкіл та садочків.

Про McDonald`s у Броварах

На сьогоднішній день ситуація з розміщенням у «серці міста» закладу ресторанного господарства з використанням зареєстрованого товарного знаку «МакДональдс» із літнім майданчиком та МакДрайв залишається під питанням.

«Трибуна Броварів» неодноразово намагалось отримати підтвердження інформації про наміри розміщення закладу McDonald`s у Броварах від офіційного представника всесвітньої корпорації в Україні. Втім поки що підприємство з іноземними інвестиціями «МакДональдс Юкрейн лтд» свої наміри не підтвердило і не спростувало.
Наразі очевидно одне: чим більше ми занурюємося в цю історію – тим більше виникає запитань. Тому ми задаватимемо їх і  надалі, а у разі отримання офіційної інформації щодо будівництва ТЦ – повідомимо.

Джерело: Трибуна Бровари