Будівлю – знести, землю – повернути: прокуратура зупинила “туалетну схему” на столичному Звіринцю
Нещодавно була поставлена остаточна крапка в судовій справі щодо “вигнання” ТОВ “Апартбудгруп” з 15 “соток” землі на вул. Катерини Білокур, 6-Д. Касаційний господарський суд задовольнив вимоги столичної прокуратури, яка добивалася скасування права власності вказаної компанії на розташований на цій землі сміттєзбірник та повернення ділянки шляхом знесення зазначеної споруди. Правоохоронці переконали служителів Феміди, що будівля була незаконно зареєстрована на підставі техпаспорта, що її “перший” власник насправді не міг її збудувати, адже народився на 8 років пізніше її “гіпотетичного” введення в експлуатацію і що заплановане “Апартбудгрупом” будівництво там багатоквартирного будинку суперечить законодавству, адже ділянка розташована в межах Історичного ландшафт Київських гір і долини річки Дніпра. Що цікаво, раніше претензії до ймовірної забудови цієї землі мала й Нацполіція – зокрема, через те, що недалеко від сміттєзбірника знаходиться будівля Держказначейства, яка є пам’яткою архітектури та містобудування. Прравоохоронці зазначали, що забудова території біля цієї установи може порушити її штатний режим як об’єкту критичної інфраструктури.
Як стало відомо КВ, нещодавно була поставлена крапка в судовій справі №910/14574/24, в рамках якої Київська міська прокуратура добивалася усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою площею 0,147 га на вул. Катерини Білокур, 6-Д в Печерському районі столиці (історична місцевість Звіринець).
Так, правоохоронці вимагали скасувати право приватної власності на розташовану на цій землі будівлю площею 192,8 кв.м., яке було зареєстроване за ТОВ “Апартбудгруп”, зобов’язати цю компанію повернути ділянку столичній громаді у придатному для використання стані шляхом знесення вказаної споруди тощо.
Ще 26 березня 2025 року Господарський суд Києва повністю задовольнив вимоги прокуратури. Надалі, 11 вересня минулого року, Північний апеляційний господарський суд залишив у силі вказаний вердикт, таким чином відмовивши ТОВ “Апартбудгруп” в задоволенні апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції. Після цього вищезазначена компанія подала касаційну скаргу до Касаційного господарського суду, вимагаючи скасувати попередні два судових рішення. Засідання цього суду відбулося 31 березня 2026-го. За інформацією столичного активіста-пам’яткоохоронця Дмитра Перова, вищевказаній компанії було відмовлено в задоволенні скарги (рішення касаційного суду ще не оприлюднено. – КВ).
Будівля на вул. Катерини Білокур, 6-Д (фото Дмитра Перова)
При цьому, Перов уточнює, що вищезазначена будівля по факту є сміттєзбірником, а ТОВ “Апартбудгруп” може стояти за планами нової забудови кварталу необарокової забудови авторства відомого українського архітектора – Анатолія Добровольського. Саме в межах цього кварталу розташована ділянка на вул. Катерини Білокур, 6-Д. Також активіст уточнив, що проєкти нового будівництва у цій місцевості періодично з’являлися ще з 2007 року, а останній з них передбачає спорудження на місці історичного кварталу п’яти 16-поверхових будівель з підземними паркінгами.
Подробиці та контекст
8 липня 2022 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Дар’я Вербовська зареєструвала право приватної власності на нежитлову будівлю на вул. Катерини Білокур, 6-Д загальною площею 192,8 кв.м. за неназваною фізичною особою, – у відкритих джерелах є дані, що йдеться про Максима Прийму. Така реєстрація була здійснена на підставі технічного паспорту, який було отримано вказаним громадянином 12 січня 2022-го і який було виготовлено ТОВ “БТІ.Центр”.
Надалі, 18 вересня 2023 року, між цією фізичною особою і ТОВ “Апартбудгруп” було укладено “акт приймання-передачі та оцінки негрошового вкладу учасника до статутного капіталу” вказаної компанії. Згідно з цим актом, громадянин передав до статутного капіталу ТОВ “Апартбудгруп” вищевказану будівлю. Цей акт було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Олегом Бойком. Через три дні, 21 вересня, цей же нотаріус зареєстрував за “Апартбудгруп” право приватної власності на зазначену будівлю.
26 серпня 2024 року тодішній заступник голови Київської міськдержадміністрації (КМДА) Петро Оленич та Департамент земельних ресурсів КМДА зареєстрували у Київраді проєкт рішення щодо передачі земельної ділянки під вказаною будівлею тому ж ТОВ “Апартбудгруп”. У документі зазначалося, що ця земля має площу 0,147 га та цільове призначення “для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури” (кадастровий номер – 8000000000:82:115:0007). Підставою для цього землевідводу називалося саме набуття компанією права власності на вказану споруду.
Ділянка на карті порталу Опендатабот
У проєкті рішення, серед іншого, зазначилося, що за функціональним призначенням, згідно з Генпланом Києва, ця ділянка відноситься до території житлової середньо- і малоповерхової забудови. Також у документі уточнювалося, що земля на вул. Катерини Білокур, 6-Д розташована в зоні регулювання забудови другої категорії, в зоні регулювання забудови пам’ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра», а також в зоні регулювання забудови ІІ категорії пам’ятки садово-паркової архітектури та унікальних зелених масивів на території Києва місцевого значення “Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР, м. Київ, вул. Тимірязева, 1 Печерський район; заповідних лісопарків-пам’яток садово-паркового мистецтва місцевого значення Центральний республіканський ботанічний сад АН УССР, м. Київ, Печерський район”.
Примітно, що у серпні того ж року деякі зауваження до цього проєкту рішення висловило управління столичної міськради з питань захисту прав та інтересів територіальної громади Києва. Серед іншого, у відповідному висновку акцентувалося на тому, що площа ділянки, яку влада столиці планує передати в оренду, в 7,7 разів більша площі розташованого на цій землі нерухомого майна. У зв’язку з цим, як вказувалося у висновку, існує ризик судового оскарження рішення Київради про землевідвід, адже, мовляв, подібних прецедентів вистачає. Втім, тут же уточнювалося, що це ще, мовляв, не “стовідсоткова гарантія”, що так і станеться. Втім, поки що перевірити, наскільки це реально, неможливо, адже Київрада досі не затвердила вказаний проєкт рішення.
3 вересня 2024 року Печерське управління Нацполіції Києва відкрило кримінальне провадження №12024105060000546, в рамках якого розпочало вивчати факти можливого порушення законодавства при реєстрації права власності на вказану будівлю та “спроб” передати ділянку під неї в оренду. Наразі слідство здійснюється за трьома статтями Кримінального кодексу (КК) України: ст. 356 (самоправство), ч. 4 ст. 358 (використання завідомо підробленого документу) і ч. 3 ст. 362 (несанкціоновані дії з інформацією, яка оброблюється в комп’ютерах, автоматизованих системах, комп’ютерних мережах). Це слідство було ініційовано за заявою Державної Казначейської служби України – у цьому держоргані повідомили, що представники ТОВ “Апартбудгруп” пред`явили підроблений документ, стосовно оренди земельної ділянки на вул. Катерини Білокур, 6-Д. Кому саме і на яких підставах “демонструвався” такий документ і що саме це був за “папірець”, наразі невідомо. Однак, Держказначейство у цій історії, ймовірно, є зацікавленою стороною.
Справа в тому, що будівля Держказначейства розташована на вул. Бастіонній, 6 – буквально в декількох десятках метрів від належної “Апартбудгруп” будівлі. При цьому, вказаний держорган відноситься до фінансового сектору критичної інфраструктури – обслуговування розпорядників та одержувачів бюджетних коштів. Правоохоронці вважають, що забудова в безпосередній близькості до таких об’єктів може порушити функціонування штатного режиму критичної інфраструктури або її окремого об’єкту та призведе до потенційної загрози національній безпеці та обороні України. Крім того, будівля держказначейства з 2008 року є пам’яткою архітектури та містобудування. У зв’язку з цим, як зазначають у Нацполіції, у 20-метровій зоні від межі цієї пам’ятки забороняється проведення робіт з нового будівництва, а також будівельних робіт на існуючих об’єктах – “якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об’єкта або збільшення більш як на 15% зовнішніх геометричних розмірів його фундаменту, або зменшення відстані від такого об’єкта до пам’ятки, що охороняється”.
При цьому, правоохоронці уточнили, що будівля Держказначейства розташована в червоній лінії забудови біля комплексу кварталу, побудованого у період з 1949-1954 років за проєктом архітектора Анатолія Добровольського і в зоні регулювання забудови пам’ятки ландшафту і історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра».
22 листопада 2024 року Печерський районний суд за клопотанням правоохоронців наклав арешт на вищезгадану будівлю площею 192,8 кв.м. Таким чином, було заборонено її відчужувати, проводити там реконструкцію, будь-які будівельні роботи, розпоряджатися нерухомим майном тощо. ТОВ “Апартбудгруп” намагалося оскаржити цей арешт, однак 3 лютого 2025 року Київський апеляційний суд відмовив компанії у цьому. Наразі достеменно невідомо, чи розслідується ця справа – остання судова ухвала по ній датована кінцем травня 2025 року.
А у листопаді 2024 року прокуратурою було подано вищезгаданий позов до столичного госпсуду. В обґрунтування своїх вимог правоохоронці, серед іншого, зазначили, що здійснена нотаріусом Вербовською реєстрація права власності вищевказаного громадянина на будівлю на вул. Катерини Білокур, 6-Д була незаконною, адже була здійснена без документів, на підставі яких така реєстрація можлива. Йшлося про те, що техпаспорт від БТІ не є тим документом, який можна використати для такої реєстрації. При цьому, під час судового спору було встановлено, що нотаріус, ймовірно, навіть не зверталася до жодного з органів чи підприємств, щоб отримати якісь додаткові документи – принаймні, доказів цього суду надано не було. Відтак, як зазначили в прокуратурі, земельна ділянка використовується ТОВ “Апартбудгруп” без правовстановлюючих документів.
Крім того, в прокуратурі з’ясували, що, відповідно до відомостей реєстру будівельної діяльності, нежитлова будівля за згаданою адресою була побудована у 1964 році, тоді як громадянин, який зареєстрував на неї право власності у 2022 році, народився у 1972 році. Тобто, як зазначають правоохоронці, він не міг бути особою, яка здійснила будівництво даного об`єкту, а тому не міг бути власником цього нерухомого майна. Крім того, прокурори повідомили, що земельна ділянка за вищевказаною адресою розташована по червоній лінії забудови біля комплексу кварталу, побудованого у період з 1949 по 1954 роки за проєктом архітектора Анатолія Добровольського, в зоні регулювання забудови пам`ятки ландшафту та історії місцевого значення «Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпра», а тому здійснення будівництва на ній є порушенням чинного законодавства.
У ТОВ “Апартбудгруп” у свою чергу зазначили, що вимога про скасування права власності на це майно може подаватись саме до вищезгаданого громадянина і в рамках цивільного судочинства, проте вказана особа навіть не є учасником цього господарського спору. Також у компанії підкреслили, що будівлі декількох категорій, які були зведені до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію – йшлося про те, що, мовляв, у цьому випадку нотаріусу не потрібен був сертифікат про введення споруди в експлуатацію. У зв’язку з цим, як зазначили у “Апартбудгруп”, оскільки за вказаною фізичною особою було зареєстроване нерухоме майно, яке збудоване до 5 серпня 1992 року, то технічний паспорт на цей об`єкт є належним документом, який засвідчує факт його існування і на підставі якого можна здійснити державну реєстрацію право власності. При цьому, в ТОВці зазначили, що вона є добросовісним набувачем цієї будівлі – ймовірно, йшлося про те, що її начебто законно внесли до статутного капіталу і що претензій до “Апартбудгрупу” з приводу “походження” споруди бути не може. Втім, усі ці аргументи не переконали суддів.
Що відомо про власника і про схожі схеми
За даними аналітичної системи Youcontrol, ТОВ “Апартбудгруп” було зареєстроване у вересні 2023 року (до слова, будівлю на вул. Катерини Білокур, 6-Д до “статутки” було внесено у день реєстрації компанії). Його керівником, засновником та кінцевим бенефіціаром з лютого 2026 року є киянин Олексій Грибенюк. Він же очолював цю компанію з вересня 2023 року по червень 2024 року, а до нього і “у перерві” “Апартбудгруп” керували вищезгаданий Максим Прийма і Костянтин Сидорук відповідно. При цьому, Прийма був власником вказаної компанії до вересня 2023 року.
Як неодноразово повідомляла КВ, журналісти, громадські активісти та окремі депутати Київради постійно звинувачують вище керівництво столиці у тому, що воно відводить “правильним замовникам” цінні шматки міської землі за так званою “туалетною схемою”. Йдеться про ситуації, коли земельні ділянки великої площі передаються в оренду під обслуговування якихось “сараїв” чи гаражів невеликої “квадратури”, які з’явилися на такій землі за сумнівних обставин, а також про землевідводи під некапітальні або й зовсім неіснуючі будівлі та споруди. Це робиться задля того, щоб потенційні орендари могли отримати ділянки від Київради без проведення земельних аукціонів за більш низькою ціною. Адже якщо на такій землі немає будівель та споруд, що належать компанії-претенденту, останній потрібно “змагатися” з іншими суб’єктами господарювання за цю ділянку, пропонуючи більше грошових коштів, які мають надійти до бюджету Києва.
Читайте: “Туалетна помилка”: Київрада забрала землю на вулиці Голосіївській у компанії із орбіти братів Супруненків
Показовою в цьому плані стало пленарне засідання Київради, яке відбулося 19 вересня 2024 року. Тоді депутатський корпус підтримав передачу в оренду низки земельних ділянок за схожою схемою. Зокрема, йшлося про ділянку площею 0,95 га на вул. Кондукторській, яку отримало ТОВ “Кій-Плаза”, ділянку площею трохи більше 1 га на вул. Академіка Шалімова, яку міськрада передала в оренду ТОВ “Смарт Пропертіз”, а також ділянку площею 0,09 га на вул. Адама Міцкевича, 1-А в оренду ТОВ “Кінгста”. У перших двох випадках ділянки, на яких розміщені невеликі споруди, були відведені під будівництво багатоповерхових будинків. А що стосується ТОВ “Кінгста”, то ділянку йому було відведено під будівництво об’єктів торгівлі, і при цьому наразі є попередні дані, що насправді ніякої нерухомості на ці землі немає.
Наразі столична прокуратура намагається в судовому порядку повернути усі ці ділянки громаді. І що цікаво, про це Київраду попереджали її ж юристи – мовляв, є практика Верховного Суду щодо оскарження подібних землевідводів, і не треба таке робити.
Але найгучніше про такі схеми в столиці заговорили у в лютому 2025-го. Тоді Національне антикорупційне бюро і Спеціалізована антикорупційна прокуратура в рамках операції “Чисте місто” повідомили про підозри близько десяти особам із числа чиновників КМДА, депутатів Київради та інших посадовців, які можуть бути причетними до махінацій із земельними ділянками – у тому числі є попередня інформація про відведення землі саме за згаданою позаконкурсною процедурою. Йдеться про кримінальне провадження №52023000000000154 від 3 липня 2023 року, в рамках якого, серед іншого, розслідується передача землі ТОВ “Кінгста”. На чолі цих схем, попередньо, стояли впливові бізнесмени, яких у народі традиційно називають “смотрящими”, які контролювали посадовців КМДА і столичних КП, а також фактично “купували” голоси депутатів, щоб останні погоджували сумнівні землевідводи. В даному випадку йшлося про виїхавшого за кордон навесні 2025 року Дениса Комарницького – лідера фракції “Блоку Леоніда Черновецького” у Київраді 2008-2010 років.
Серед тих, хто отримав підозри, були також заступник голови столичної мерії Петро Оленич і голова комісії Київради з питань містопланування, архітектури та земельних відносин Михайло Терентьєв (фракція “УДАР”). До слова, останні двоє навіть були відправлені судом до СІЗО, але, невдовзі вийшли з ізолятора завдяки внесеним заставам. Наразі розслідування триває, а мер Києва Віталій Кличко звільнив від посад окремих його фігурантів (у тому числі Оленича) та неодноразово обіцяв подальші “чистки” серед своїх підлеглих.
Паралельно чиновники КМДА спільно з депутатами готувалися скасовувати численні рішення по землевідводам, які в останні роки були прийняті всупереч тим чи іншим вимогам законодавства – вочевидь, задля того, щоб хоча б частково “замести сліди”.
Читайте: “Замітання слідів”: у Київраді збираються забирати в орендарів землю, надану за “туалетною схемою”
Зокрема, у останні місяці в міськраді було зареєстровано проєкти рішення щодо скасування передачі в оренду ділянок таким ТОВкам, як “Дорадо”, “ГБР” і вищезгаданий “Смарт Пропертіс”. Але ніяких рішень так і не було прийнято.
Крім того, є прецеденти, коли правоохоронці запобігають відведенню землю за такими схемами ще на їхніх “перших етапах” – коли на ділянках незрозумілим чином “з’являється” сумнівне нерухоме майно.
Наприклад, у вересні 2025-го столична прокуратура виграла перший раунд судового спору щодо скасування права власності на будівлю площею 517,3 кв.м., що начебто розташована на вул. Спаській, 12. Правоохоронці змогли довести, що насправді цієї споруди на відповідній ділянці ніколи не було, а для її реєстрації було використано документи, яких ніколи не існувало. Усе це, як вважають у прокуратурі, було зроблено задля того, щоб у подальшому “хтось” міг отримати земельну ділянку під обʼєктом нерухомості без проведення аукціону. Під цим “хтось”, ймовірно, може бути родина ексдепутата столичної міськради Павла Тесленка – саме до його оточення належить ТОВ “Правова компанія “Ноосфера Плюс”, якій і належить “будівля-примара”. Пікантності цій історії додає той факт, що на цій же землі розташована садиба Апштейна XIX століття, яка є пам’яткою архітектури і у якій “базується” Департамент охорони культурної спадщини КМДА та підпорядкована йому установа КНМЦ.
Читайте: “Будівля-примара”: прокуратура викрила чергову “туалетну схему” на столичному Подолі
Крім того, Київрада вирішила зайнятися впровадженням нового Порядку розгляду проєктів рішень щодо відведення комунальних ділянок. У квітні 2025-го відповідний документ було затверджено депутатським корпусом у першому читанні, після чого він мав бути доопрацьований і “повністю” ухвалений (цього так і не сталося. – КВ). Зокрема, новим Порядком планується передбачити, що міськрада буде створювати спеціальні комісії по розгляду питань щодо передачі земельних ділянок, які використовувалися без оформлення відповідних договорів. Серед іншого (на думку редакції КВ, це ключове), планується встановити, що депутатам не можна буде відхиляти висновки юристів Київради до “земельних” проєктів рішень, що вони наразі роблять системно. Усе це та інше, зокрема, має унеможливити передачу столичної землі за “туалетними схемами”.
Втім, у столиці вже діє Порядок, який регулює цю сферу, його новим документом відміняти чомусь не збираються – автори “нового” Порядку, схоже, свідомо створюють нову правову колізію. Крім того, деякі депутати впевнені, що в питанні протидії земельній корупції в Києві краще змінювати не процедури, а посадовців. І більш ретельно їх контролювати.
Читайте: “Нові правила гри” чи юридична колізія: Київрада змінює Порядок розгляду земельних питань
Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих. Вона наразі є підозрюваною в рамках справи щодо ймовірного захоплення земельної ділянки під колесом огляду на Контрактовій площі. Наразі сферу земельних відносин столиці контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов (на колажі).
Фото: колаж КВ
Олександр Глазунов
КиївВлада
Джерело: КиївВлада
